Direito Empresarial (FG // FACET) (SEMANA 3)

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIA (LRE)


DISPOSIÇÕES COMUNS A RECUPERAÇÃO JUDICIAL E A FALÊNCIA (CONTINUAÇAO)

Apresentação: O juízo universal da Falência ou da Recuperação Judicial de empresa é constituído, como qualquer ação, a partir de um pedido formulado por parte legítima. A relação processual que se constitui terá em seu comando (presidência) o juiz competente, merecendo ademais a intervenção do MP nas hipóteses contempladas pela Lei. Seja na Recuperação Judicial, seja na Falência, as partes envolvidas na demanda são, de um lado, o devedor (empresário individual ou sociedade empresária) e, de outro, os credores (com créditos exigíveis). Para auxiliar o juiz no desenvolvimento de todos os atos próprios do processo de Recuperação Judicial e de Falência, o juízo contará com três órgãos auxiliares:

Do administrador judicial
Apresentação: A Recuperação Judicial e a Falência não são apenas institutos judiciais nos quais se antagonizam as pretensões jurídicas do devedor (empresário individual e sociedade empresária) e seus credores, exigindo do juízo antes de sua atuação decisória, a prática de atos administrativos como levantamento de documentos, elaboração de cálculos, planilhas, etc. (a exemplo do quadro geral de credores, onde se lista cada uma das dívidas, seu valor, sua natureza, seu titular, etc.). Caberá ao administrador judicial, nomeado pelo juiz na sentença que deferir o processamento da Recuperação Judicial ou a decretar a Falência

Introdução (Substitui a antiga figura do síndico. Atua como elo de ligação entre a massa falida e o juízo falimentar, auxiliando este na condução do procedimento falimentar ou de recuperação judicial. É o órgão executório dos processos de Recuperação Judicial e de Falência. Tem a função de zelar pelo cumprimento da LRE e, por conseguinte, pela eficaz realização do ativo e pagamento dos credores [par conditio creditorum]. Todas as ações sobre bens, interesses ou negócios do falido deverão ser representadas pelo administrador judicial, que será intimado para representar a massa, sob pena de nulidade do processo. A fiscalização do administrador, por sua vez, é feita pelo juiz e pelo Comitê de Credores [se houver]).
Exercício (PF ou PJ) (PF inidônea, preferencialmente advogado, economista, administrador ou contador. Portanto, não necessariamente terá q ser advogado, contudo, este poderá ser contratado para auxiliá-lo [art. 22, III, n LRE]). (Pode ser também PJ especializada: Nesse caso, deverá informar nome do profissional q ficará responsável pela administração, o qual não poderá ser substituído sem a autorização do juiz [art. 21 LRE]).
i. Casos de impedimento e substituição do administrador (art. Art. 30)
Nomeação (Feita pelo juiz no despacho que defere o processamento da Recuperação Judicial [art. 52, I], ou na sentença que decreta a falência [art. 99, IX]. Se a nomeação desobedeceu aos parâmetros legais, qualquer interessado [o devedor, qualquer credor, o MP, etc] poderá requere ao juiz a sua substituição. O juiz deverá decidir em 24 horas do recebimento do requerimento. A Lei não define prazo para pedido de substituição.
i. Termo de compromisso (Uma vez nomeado, o administrador será intimado pessoalmente para, em 48 horas, assinar, na sede do juízo, o termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo e assumir todas as responsabilidades a ele inerentes [art. 33 LRE]. Não assinado o termo de compromisso no prazo, o juiz nomeará outro administrador. OBS.: A função de administrador é indelegável, vedando a Lei qualquer espécie de substituição sem autorização judicial.
Atribuições múltiplas, embora com restrita margem de discricionariedade (art. 22 LRE) (Exemplos: Enviar correspondência aos credores listados pelo devedor, informando a data do pedido de Recuperação Judicial ou da decretação da Falência, a natureza, o valor e a classificação dada ao crédito; fornecer todas as informações reclamadas pelos credores interessados, etc.). Ex: Encol (40.000 famílias prejudicadas).
Destituição (O juiz poderá destituir o administrador que descumprir seus deveres, for omisso ou negligente, ou praticar ato lesivo ao devedor ou terceiro [art. 31 LRE]. Pode ser requerida por qualquer interessado [devedor, qualquer credor, MP]. Tem como principal conseqüência a vedação para novo exercício da função de administrador pelo prazo de 5 anos, bem como a perda do direito à remuneração. A Lei não define prazo para o pedido.
Remuneração (Cabe ao juiz determinar o valor e a forma de pagamento do administrador, levando-se em consideração: 1. a capacidade de pagamento do devedor [volume da massa], 2. o grau de complexidade do trabalho e 3. os valores praticados no mercado para atividades semelhantes. Esse montante atribuído pelo juiz não poderá ultrapassar 5% do valor devido aos credores na Recuperação Judicial ou da venda total dos bens no caso da Falência. OBS: A forma de pagamento, na verdade, só é fixada pelo juiz na Recuperação Judicial, pois, em relaçao a falência, a própria Lei estabelece que 60% será a ele entregue após a venda dos bens do falido [art. 149 LRE]. O juiz fará reserva dos 40% restantes, que só serão pagos após a aprovação das contas do administrador [arts. 154 e 155]. OBS: Caberá ao devedor (na Recuperação Judicial) ou a massa falida (na Falência) arcar com as despesas relativas à remuneração do administrador. Dita remuneração não tem caráter salarial, uma vez que inexiste vínculo empregatício entre o devedor ou a massa e o administrador. O administrador judicial substituído será remunerado proporcionalmente ao trabalho realizado (salvo circunstâncias pontuais, como a do art. 24 LRE).
Limites (Seus poderes não são ilimitados, trabalhando sob as ordens do juiz e sob a fiscalização do devedor e dos credores. Não poderá, por exemplo, sem autorização judicial, transigir sobre obrigações e direitos do devedor, nem conceder abatimentos de dívidas, ainda que consideradas de difícil recebimento).
Responsabilidade (O administrador responderá pelos prejuízos causados a massa falida, ao devedor ou aos credores por dolo ou culpa [art. 32 LRE]).

Da Assembléia-Geral de Credores
Conceito (Trata-se de um colegiado formado pelos credores que delibera sobre matérias que afetam seus interesses diretos. É o órgão que congrega todos aqueles que tem créditos contra o empresário individual ou a sociedade empresária, constituindo-se em instância auxiliar do juízo universal).
Fundamento (Tomados isoladamente, cada credor defende seu próprio interesse. A Lei 11.101/05, todavia, obrigou-os a buscar, através da Assembléia-Geral, uma harmonização desses interesses. Como há interesses divergentes entre os credores, notadamente entre aqueles que integram classes de créditos diversas, optou o legislador por sua formação, permitindo a solução das divergências pela vontade da maioria).
Convocação (Será convocada, mediante edital, pelo juiz, ou por credores que representem no mínimo 25% do valor dos créditos de uma determinada classe).
Recuperação Judicial (Na Recuperação Judicial sua convocação é obrigatória, pois será o órgão responsável pela aprovação do plano de Recuperação Judicial apresentado pelo devedor (exceto quando tratar-se de ME ou EPP).
Falência (Na Falência sua convocação não é obrigatória, justificando-se apenas quando a complexidade da causa for considerável ou se os credores a entenderem necessárias).
Atribuições (art. 35 LRE) (Deliberar sobre qualquer matéria que possa afetar o interesse dos credores)
Deliberações
i. Direito a voto (Tem direito a voto os credores arrolados no quadro-geral. Ainda não existindo esta, por aqueles que constam da lista provisória de credores do administrador. Na falta desta, pela relação de credores apresentada pelo próprio devedor).
ii. Divisão em classes (Os credores são divididos em três classes: I Titulares de créditos trabalhistas ou decorrentes de acidente de trabalho; II Titulares de crédito com garantia real; III Titulares de créditos quirografários, com privilégio especial ou geral, ou subordinados) (Na maioria das votações, entretanto, essa divisão é irrelevante, pois, considera-se aprovada a proposta que obtiver voto favorável de credores que representem mais da metade do valor total dos votos presentes [art. 42]. O voto de cada credor é proporcional de seu crédito [art. 38]. Existem, porém, algumas hipóteses em que a votação ocorre dentro de cada classe, como ocorre na formação do Comitê de Credores e na aprovação do plano de Recuperação Judicial). Ex: Os titulares de crédito com garantia real votam com a classe II até o limite do valor do bem gravado. Se o seu crédito supera o valor do bem gravado, votarão com a classe dos quirografários pelo restante do valor do seu crédito.

Do Comitê de Credores
Conceito (Órgão que atua no dia-dia do processo, na proteção dos interesses da Assembléia de Credores. Como a reunião de todos os credores em Assembléia é algo difícil e custoso, foi criado o Comitê de Credores).
Formação (Sua formação na Recuperação Judicial ou na Falência é facultativa [só devendo ser formado para as grandes Falências] [art. 12 LRE] e decorre de deliberação da Assembléia-Geral de Credores. É composto por apenas três membros [o que torna mais ágil e de convocação mais simples]: um representante indicado pela classe de credores trabalhistas, um indicado pela classe de credores com direitos reais de garantia e um indicado pela classe de credores quirografários [art. 26 LRE]. Em cada uma das classes, cada credor terá direito a dois suplentes. OBS: Se o Comitê não for formado, suas funções serão exercidas pelo administrador judicial [art. 28 LRE].
Remuneração (Seus membros não têm direito a remuneração).
Deliberações
i. Divisão em classes (em regra, iguais as classes da Assembléia-Geral) (Nas deliberações do Comitê, cada classe terá direito a apenas um voto, decidindo-se pela maioria. Se só existirem duas classes, será necessária unanimidade. Se houver empate, caberá ao administrador decidir, e, na incompatibilidade deste, ao juiz.
Atribuições (art. 27 LRE).

Direito Empresarial (FG // FACET) (SEMANA 2)

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIA (LRE)

Da Competência (art. 3º LRE)
Juízo do local do principal estabelecimento do devedor.

Recuperação Judicial (deferir)
Recuperação Extrajudicial (homologar)
Falência (decretar)

Estabelecimento (art. 1.142 CC) - Complexo de bens (corpóreos e incorpóreos) organizados (não se trata apenas do somatório de bens isolados), para o exercício da atividade empresarial, por empresário ou sociedade empresária. É o local onde o empresário exerce o seu mister. Pluralidade de bens singulares com destinação unitária. Conjunto de bens que, embora tenham autonomia funcional, são unificados pela vontade do seu titular. Difere de ponto e de patrimônio do empresário ou da sociedade empresária. Objeto de direitos. Ex. trespasse.

- Art. 7º Dec.-Lei 7.661/45 - O legislador agrupou em um único dispositivo legal a fixação da competência para todos os três institutos contemplados pela Lei.

- Principal estabelecimento - A legislação é silente quanto a esta questão. Sem embargo, considera-se doutrinariamente principal estabelecimento, aquele no qual se concentra o maior volume de transações da empresa. É o ponto economicamente mais importante, o que não corresponde necessariamente ao fisicamente maior.

- Hipóteses:
§ Quando a empresa possui um único estabelecimento (Não haverá qualquer dificuldade para se determinar o juiz competente, que será o da comarca na qual esteja situado esse estabelecimento único).
§ Quando a empresa possui vários estabelecimentos (Art. 3º LRE atribui a competência nesses casos ao PRINCIPAL ESTEBELECIMENTO DO DEVEDOR. Sem embargo, o legislador é silente quanto ao que se deve considerar como tal [art. 1.142 CC]). Sendo assim, o que se deve considerar como principal estabelecimento? Ex. Metalúrgica (Imagine-se uma grande metalúrgica, com toda a sua produção industrial situada em uma cidade do interior; no entanto, toda a alta diretoria da empresa reúne-se na Capital, local onde são tomadas as principais decisões. Nesse caso, qual seria o principal estabelecimento?).
Doutrinariamente, considera-se como principal estabelecimento do devedor para fins de determinação da competência, aquele no qual se concentra o maior volume de transações da empresa, ou seja, a unidade economicamente mais importante.
§ Nas Comarcas em que haja mais de um juízo (Deve ser realizada a distribuição / art. 78 LRE).
§ Quando o devedor é uma sociedade estrangeira (Será competente o foro do principal estabelecimento da sociedade estrangeira no Brasil (filial economicamente mais importante).

Obs.: Porque o legislador optou pelo “principal estabelecimento” para fixação da competência e não pela sede, ou por aquele classificado como principal no ato constitutivo? (Porque esta pode ser facilmente mudada mediante alteração de seus atos constitutivos, o que possibilitaria fraude, através de sucessivas alterações como forma de modificar a competência; ou ainda no caso de fixar sede contratual em local de difícil acesso, como na hipótese de uma sociedade empresária com todos os seus estabelecimentos em determinada unidade da Federação e que abrisse um pequeno escritório em unidade federativa distante, apenas para dificultar qualquer pedido de falência contra ela (citação por precatória.....).

Segundo Valverde, o principal estabelecimento é aquele no qual o comerciante tem a sede administrativa de seus negócios, no qual é feita a contabilidade geral, onde estao os livros exigidos pela Lei.

Para Barreto Filho, na conceituação de principal estabelecimento deve sempre preponderar o critério quantitativo econômico, ou seja, é aquele no qual o empresário exerce maior atividade mercantil.


- Juízo uno / indivisível (art. 76 LRE) (O processo falimentar, bem como os pedidos de recuperação judicial e extrajudicial, corre em juízo uno. O juízo de falência é indivisível e competente para conhecer todas as ações sobre bens, interesses e negócios do falido).

- Justificativa - Se não houvesse a reunião em um único processo de todos os bens do devedor, bem como de seus credores, tornar-se-ia praticamente impossível o pagamento correto e equitativo dos credores, assim como a apuração eficiente dos ativos do devedor.

§ REGRA GERAL: vis attractiva do juízo falimentar (exerce atração sobre os demais processos de interesse da massa).

Carvalho de Mendonça ao referir-se a do juízo falimentar (juízo universal da falência), disse certa vez: “O juízo falimentar é um mar onde se precipitam todos os rios”.

Sendo assim, o juízo falimentar é competente, em princípio, para todas as ações sobre as quais haja interesse da massa. Logo, em principio, qualquer ação contra a massa falida ficará suspensa e os credores deverão habilitar seus créditos na falência, habilitação na qual serão discutidos aqueles aspectos que eventualmente seriam discutidos em tais ações de execuções individuais.

§ EXCEÇÃO: foros de competência absoluta
A partir da decretação da falência, o juízo falimentar passa também a ser competente para todo e qualquer litígio que envolva o agente devedor, com exceção dos foros de competência absolta. São elas:

Ø LITÍGIOS TRABALHISTA (por determinação constitucional) – Segundo a CF/88, deverão ser processados pela justiça do trabalho (especializada para tais causas). Obtida certeza e liquidez do crédito, este será habilitado no juízo falimentar.
Ø CAUSAS FISCAIS – Nos termos da antiga Lei de Falências (LFC), a Fazenda Pública poderia prosseguir as execuções fiscais, ainda que o seu produto devesse ser encaminhado à massa, para o pagamento daqueles credores que, na ordem de preferência, figurassem antes do FISCO. Já a nova Lei de Recuperação de Empresas (LRE) permite o prosseguimento das execuções fiscais apenas nos casos de Recuperação Judicial. Assim, no sistema dessa nova Lei, decretada a falência, suspende-se a execução fiscal.
Ø AÇOES PROPOSTAS PELO FALIDO (como autor ou litisconsorte ativo) E NÃO REGULADAS NESTA LEI. Ex.: No caso de a massa falida ter valores a receber por mercadorias vendidas a pessoa domiciliada em outra praça. Nesse caso, a ação de cobrança ou execução será ajuizada ante o juízo do domicílio do devedor e não perante o juízo da falência.

Da atuação do Parquet
- MP (art. 127 CF) – atuação – Parte (substituto processual / age em nome próprio, na tutela de interesse alheio)
_ Custus legis (Fiscal da Lei)
Obs.: Não é órgão do poder judiciário, mas sim da administração pública.

- Art. 4º LRE (vetado pela Presidência da República) (Determinava a ampla participação do MP nos processos de Recuperação Judicial e da Falência, determinando sua intervenção em toda ação proposta pela massa falida ou contra esta e lhe dando vista dos autos em todas as fases do processo. No mesmo sentido, o dec.-Lei 7.661/45 (antiga Lei de falência), em seu artigo 210, determinava a intervenção do MP em todos os atos processuais da falência.
Justificativa do veto: mesmo reconhecendo-se a grande contribuição que o MP sempre prestou nos processos falimentares, a constante remessa dos autos ao MP era motivo de maior atraso no andamento do feito, comprometendo a celeridade processual. Não obstante o veto ao art. 4º, existem outros artigos na LRE que reclamam a presença do MP [Ex.: art. 8º, art. 19, etc.], logo, foi vetada apenas a sua atuação global.

- Posições doutrinárias
§ Favoráveis (Acreditam na pertinência do veto, na medida em que o MP só participará do processo nos momentos em que sua atuação se mostre imperiosa, o que torno o procedimento mais célere, ao não remeter o processo ao parquet a todo e qualquer instante).
§ Não favoráveis (Entendem que, apesar de o art. 4º da LRE haver sido vetado, a atuação do MP em todas as fases do procedimento falimentar é obrigatória, face o apontado pelo art. 82, III, do CPC, que determina a atuação do MP sempre que houver interesse público envolvido. Para os seguidores dessa corrente, há sempre interesse público nos procedimentos da LRE). Acreditam que o veto do art. 4º é mais uma demonstração do processo de hipertrofia do poder executivo, que através do instituto das medidas provisórias, rompe o equilíbrio entre os poderes.

DISPOSIÇÕES COMUNS À RECUPERAÇÃO JUDICIAL E À FALÊNCIA

Obrigações não exigíveis (art. 5º) (Não são exigíveis do devedor, na recuperação judicial ou na falência)

As obrigações a título gratuito (São aquelas em que apenas uma das partes aufere benefício ou vantagem. Ex.: Doações, comodato, aval, fiança, etc. A regra se justifica pois, se o patrimônio do devedor não é suficiente para arcar com todas as dívidas oriundas das obrigações onerosas, onde há uma contraprestação por parte dos credores, não é justo dissipar parte desse patrimônio com obrigações livres de contraprestação.
As despesas dos credores para integrarem/habilitarem seus créditos a Recuperação Judicial ou a Falência (Ex.: gastos com habilitação, impugnação do crédito, etc.).
i. EXCEÇÃO: As custas judiciais decorrentes de litígio do qual o devedor saia vencido poderão ser incluídas na Recuperação Judicial ou na Falência. Portanto, se uma parte entrar em litígio com a massa falida ou com a empresa em recuperação judicial, está também responderá pelas custas.
Ex.: Se um credor teve que recorrer a ação judicial para provar a existência, liquidez e certeza de seu crédito, as custas judiciais desse litígio, juntamente com o crédito reconhecido, poderão ser habilitadas na Falência ou na Recuperação Judicial. (A Lei é silente quanto aos honorários advocatícios).


Obs.: A grande novidade desse artigo está no fato de que, diferentemente da antiga Lei falimentar, não há vedação a inclusão do crédito alimentício. Assim, se uma empresa descontava diretamente os salários de determinados empregados quantia fixada como pensão alimentícia, na eventualidade de quebra, esses credores poderão habilitar seus créditos junto à massa.

Direito Empresarial (FG // FACET) (SEMANA 1)

LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIA (LRE)

EXEMPLO: Soletur/Encol

Introdução
Raízes históricas e desenvolvimento no Brasil
i. No Direito Romano (No Direito Romano arcaico, a execução incidia sobre a pessoa do devedor, permitindo em alguns casos que o credor mantivesse o devedor em cárcere privado ou mesmo que o escravizasse. Em um segundo momento, deixa-se esse instituto Draconiano, passando a um sistema de constrição patrimonial, que admitia a execução forçada. Já no Direito Romano tardio, surgiram as primeiras regras orientadoras da administração da massa, a assembléia de credores, a classificação dos créditos, a revogação dos atos fraudulentos do credor, etc.)

ii. No Direito Medieval, a execução do devedor:
1. Não era privativa dos mercadores;
2. Tinha caráter penal;
3. Constrição patrimonial;
4. Trouxe ao mundo jurídico as primeiras acordanças preventivas da liquidação.

iii. Na Direito Contemporâneo
O Direito concursal surge como liquidação do ativo do devedor comerciante insolvente, sob a supervisão do Estado-Juiz. Assim, a liquidação do patrimônio do devedor passa a ser assegurada pelos organismos judiciais encarregados da aplicação da Lei. É o regime que predominou no Direito brasileiro da Lei de Falências e Concordatas (LFC), concebido em meados do século passado e agora substituído pela Lei de Recuperação de Empresas e Falências (LRE).

Antiga Lei de Falências e Concordata (Dec.-Lei 7.661/45 [LFC] foi revogada pela Lei 11.101/05 [LRE], embora siga vigente para os processos iniciados sob sua égide) (A Concordata foi substituída pelo instituto da Recuperação Judicial de Empresa). (A Falência e a concordata, da forma em que dispostas no antigo Dec.-Lei 7.661/45, não eram capazes de eliminar as empresas ruins e dar, eficientemente, à boa empresa em crise, condições de se reerguer. De tal maneira, quase 90% das empresas concordatárias teriam sua falência decretada. Os procedimentos falimentares duravam em média 12 anos, enquanto no Japão 6 meses e na Argentina 2,8 anos. Além disso, o pedido de falência não tinha o objetivo de decretara bancarrota da empresa, mas sim se traduzia em uma verdadeira ação de cobrança. O processo de execução era moroso.

Lei de Recuperação de Empresas - Lei 11.101/05
i. Objeto (Recuperação judicial, recuperação extrajudicial e falência).
ii. Aplicação (Empresário e Sociedade empresária).
iii. Entrada em vigor (publicada em 09 de fev de 2005, entrou em vigor em 09 de junho de 2005).


Objetivos (Mecanismo de combate ao estado de insolvência)
Importância (papel social da empresa ou interesse público X riscos da atividade) (Emprego - renda - consumo - produção - riqueza, além de financiar o Estado);
Viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira do devedor (Recuperação judicial, como instrumento de conservação da empresa viável, haja vista seu papel propulsor da economia);
Otimizar a distribuição dos ativos (Falência) (Reúnem-se os bens do devedor e são listados os seus credores, que serão pagos a partir de uma ordem de preferência);
Proteção do equilíbrio do mercado, com a eliminação dos agentes econômicos nocivos ao sistema e preservação dos bons, evitando a disseminação dos efeitos negativos (Assim, a falência, lato sensu, não representa um mal);
Apoio a política monetária (repercussão na taxa básica de juros).


Âmbito de incidência
Da Teoria dos Atos de Comércio (comerciante) a Teoria da Empresa (empresário).

Art. 966 CC
i. Empresário e Sociedades empresária
ii. Atividade empresarial X atividade civil
iii. Atividade intelectual

Nas atividades intelectuais o esforço se implanta na própria mente do autor, de onde advém aquele bem ou serviço, sem interferência exterior dos fatores de produção, cuja eventual ocorrência é acidental (Mª Helena Diniz).

Os profissionais liberais não são considerados empresários, salvo se a organização dos fatores de produção for mais importante que a atividade pessoal desenvolvida (Enunciados nº 193 e 194 do Conselho de Justiça Federal).


Inaplicabilidade
i. Estatais (Empresa pública e sociedade de economia mista) (constituídas em grande parte a partir de capital do Estado, consentir sua falência seria consentir a falência do Estado).
ii. Instituições financeiras (Lei 6.024/74), cooperativas de crédito, consórcio, entidade de previdência complementar, sociedade operadora de plano de saúde, sociedade seguradora, sociedade de capitalização e outras legalmente equiparadas às anteriores (regime concursal próprio – leis especiais, face as suas próprias especificidades, além de sua relevância social e econômica).

Nova Lei do Inquilinato entra em vigor amanhã

Foto: Google

Os proprietários de imóveis e os inquilinos que pagam o aluguel em dia contarão com mais garantias em lei. Entram em vigor amanhã (25) as modificações na Lei do Inquilinato. Caracterizada pelo maior rigor com os inadimplentes e mais agilidade nos despejos, a nova legislação poderá resultar em aluguéis mais baratos.A principal mudança está na velocidade dos despejos, cujo tempo médio deve cair de 14 meses para sete meses. A rapidez ocorrerá porque a nova lei simplifica os trâmites legais entre a decisão judicial e a retirada do inquilino do imóvel.

Atualmente, o inquilino inadimplente precisa ser notificado duas vezes antes de ser despejado. Caso o devedor consiga evitar o contato com o oficial de justiça, a desocupação é adiada. Além disso, basta comunicar a intenção de pagar o aluguel em atraso para impedir a remoção.Pelas novas regras, logo na primeira notificação, a Justiça dará 30 dias para o inquilino deixar o imóvel. Nos contratos sem fiador ou seguro-fiança, o prazo cai para 15 dias. Até agora, os aluguéis sem garantia estavam sujeitos aos mesmos procedimentos que os demais tipos de contratos.A cobrança de multa de mora em caso de atraso no aluguel também muda com a nova lei. Hoje, o inquilino pode atrasar o pagamento duas vezes a cada 12 meses sem pagar mora e ter ganho de causa na Justiça. Com a nova lei, o locatário só contará com o benefício uma vez a cada 24 meses.Com a nova legislação, as multas por rescisão de contrato ficarão mais baratas. De acordo com as regras atuais, o inquilino tem de pagar multa integral quando se deixar o imóvel antes do prazo acertado. Agora, a multa será proporcional ao tempo restante do contrato.Será possível ainda mudar de fiador na renovação do aluguel, o que era vedado pelas regras antigas. De acordo com o setor imobiliário, a medida deve aumentar o número de pessoas dispostas a serem fiadoras. Com as modificações, a cobrança de caução volta a ser permitida.A renovação dos contratos comerciais também foi simplificada. Pela nova lei, o proprietário poderá dar 30 dias para o inquilino deixar o imóvel caso receba uma proposta melhor de aluguel ao fim do contrato. Atualmente, o comerciante pode questionar a revisão do valor do aluguel por três meses e tem mais seis meses para ser despejado em caso de falta de acordo. // Fonte: JC On line.