Introdução
Do estabelecimento empresarial
Complexo de bens corpóreos e incorpóreos, organizado pelo empresário, para a realização do objeto da empresa.
Do aviamento
Aptidão humana para gerar lucro. Capacidade organizacional do empresário. Vantagem de mercado.
Ponto empresarial
Elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial.
É o ponto físico no qual o empresário desenvolve a empresa, constituindo-se em importante elemento do aviamento.
É o endereço em que o empresário desenvolve a sua atividade.
É o local onde está a empresa.
É o lugar fixo em que foi fixado o estabelecimento.
No entanto, não basta dizer que o ponto é o local onde se localiza a empresa, afinal de contas, aquele local adquire o “status” de ponto justamente em razão da atividade ali desenvolvida pelo estabelecimento empresarial, ou seja, a empresa dota determinado imóvel de um atributo que este, antes, não possuía, acrescentando-lhe o valor imaterial do fundo da empresa.
Proteção do ponto empresarial (importância)
Às vezes, a perda do ponto empresarial acarreta a perda do próprio empreendimento.
Dotado de valor econômico (pode ou não ser economicamente importante), o ponto empresarial é juridicamente protegido.
A legislação pátria protege o ponto empresarial em razão de sua importância para a empresa, uma vez constituir-se no pólo econômico reconhecido pela freguesia (aptidão para atrair a freguesia).
Ex. Rua da Concórdia X domínio na internet.
Freguesia X clientela
Cliente é o destinatário da atividade empresarial. Traduz uma relação pessoal.
Freguês é o consumidor que se define por uma posição geográfica. São aqueles que passam diante do estabelecimento. São clientes em potencial. Basta lembrar que os bairros em Portugal são chamados de freguesia.
Portanto, a proteção jurídica da freguesia se faz por meio da proteção jurídica do ponto empresarial. Já a proteção da clientela, por sua vez, trata-se de matéria de Direito concorrencial.
A proteção ao ponto não se justifica unicamente pela necessidade de blindar a freguesia, mas também pelo acesso a fornecedores, a mão-de-obra, etc. Garante, portanto, mais que o simples acesso aos compradores. Ex.: Para um depósito, mesmo sem vendas diretas, é melhor estar a margem da rodovia por onde se escoam suas mercadorias, merecendo consideração e proteção jurídica essa vantagem de mercado.
Proteção do ponto na locação não-residencial
Também o empresário que atua em imóvel locado tem direito a proteção do ponto empresarial. Em outras palavras, podemos dizer que, mesmo quando o estabelecimento é constituído em imóvel locado, o trabalho de formação da freguesia e clientela não é desconsiderado pelo legislador.
Sendo assim, o desenvolvimento de atividades econômicas por empresário ou sociedade empresária em imóvel alugado está amparado pela Lei de locações nº 8.245/91 (Lei do inquilinato).
Não seria concebível que o locador, retomando o imóvel, pudesse instalar-se no local e desfrutar da freguesia gerada pelo locatário.
De acordo com referida lei, nas locações destinadas ao comércio, o locatário terá direito à renovação compulsória do contrato, por igual prazo. Trata-se de norma de ordem pública, não passível de renúncia (não tem qualquer validade jurídica cláusula contratual de renúncia a renovação).
Art. 2037 CC: Salvo disposição em contrário, aplicam-se ao empresário e sociedades empresárias as disposições de lei não revogadas por este Código, referentes a comerciantes, ou a sociedades comerciais, bem como a atividades mercantis.
Sem embargo, para que goze da proteção da renovação compulsória do contrato, o empresário ou sociedade empresária locatários de imóvel não-residencial, deverão atender, cumulativamente, a alguns requisitos (art. 51 Lei nº 8.245/91).
Requisitos:
· O contrato que busca renovar deverá haver sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
· O prazo mínimo do contrato que busca renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos celebrados deve ser de 5 anos. Assim, o contrato anterior deve ter sido estipulado para valer durante 5 anos. Adite a lei a soma de contratos anteriores. Logo, se um primeiro contrato foi celebrado para valer por 3 anos, sendo seguido, ininterrupta e amigavelmente, de outro, com prazo de 2 anos, permite-se a soma dos dois, para fins de renovação compulsória. Importante lembrar que a lei exige a continuidade dos dois contratos, ou seja, não pode ter havido intervalos entre eles. A essa soma a doutrina confere o nome de accessio temporis.
· O locatário deve ser empresário individual ou sociedade empresária e estar explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. (sugere que após dito período já se presume formada clientela que merece a proteção legal).
Obs. Presentes os requisitos, o direito a renovação estende-se as sociedades civis com fins lucrativos.
Obs. O direito do locatário a renovação, corresponde, por parte do locador, a uma obrigação. O inadimplemento da obrigação de renovar não se resolver, como no comum dos casos, em composição por perdas e danos; ao contrário, se o locador se recusa a cumprir a obrigação, o juiz poderá renovar o contrato de locação contra a sua vontade. É o chamado contrato imposto.
Extensão da proteção aos sucessores da locação
A lei estendeu ainda a proteção do ponto empresarial aos sucessores da locação. Assim, se inicialmente uma empresa celebra contrato de locação por 3 anos, faz novo contrato por mais 2 anos e, durante o penúltimo ano, por contrato de trespasse, transfere o estabelecimento a outrem, este (trespassatário) terá direito à renovação compulsória, podendo beneficiar-se do accessio temporis, ou seja, podendo beneficiar-se da soma.
Prazo para a ação renovatória (renovação compulsória)
Para exercer o direito a renovação compulsória, deverá a ação renovatória (necessária apenas na impossibilidade de renovação amigável) ser proposta no interregno de 1 ano (no máximo) e 6 meses (no mínimo) antes do fim do contrato que se quer renovar, sob pena de decadência do direito.
Prazo decadencial: não se suspende nem se interrompe.
Legitimidade ativa da ação renovatória
É do empresário individual ou sociedade empresária locatária do imóvel não-residencial.
Na sublocação total: na hipótese de sublocação, a legitimidade será do sublocatário.
Na sublocação parcial: a legitimidade ativa será do locatário.
Na dissolução da sociedade por morte de um dos sócios: o sócio sobrevivente ficará sub-rogado no direito a renovação desde que se mantenha no mesmo ramo de atividade, dando prosseguimento a sua exploração.
Direito a renovação compulsória (locatário) X Direito de propriedade (locador)
O direito a renovação compulsória do contrato de locação, se, por um lado, protege o ponto empresarial e a atividade do empresário ou sociedade empresária, por outro, não deixa de ser uma restrição ao direito de propriedade do locador. Diante disso, para que exista um equilíbrio entre os direitos das partes contratantes, a Lei nº 8.245/91 estipula algumas situações em que a renovação do contrato não será obrigatória ao locador (exceção de retomada. Presume a sinceridade do locador), afinal, da mesma forma que se deve proteger o locatário, não se pode permitir que as condições de locação fiquem ao alvedrio incondicionado daquele, como uma espécie de usucapião oblíquo.
A proteção legal conferida ao ponto de negócio não pode sobrepujar o direito constitucional de propriedade que respalda o locador.
Sendo assim, não estará o locador obrigado a renovar o contrato (direito de recusa):
· Se, por determinação do poder público, tiver o proprietário de realizar obras no imóvel que importem em sua radical transformação ou
para fazer modificações voluntárias, que resultem na valorização da propriedade (se as obras não forem iniciadas em três meses, contados da desocupação do imóvel, o locatário terá direito a uma indenização);
Claro que isso implicará no dever de trazer aos autos, conforme o caso, a prova documental da determinação do poder público (cujo não cumprimento culminaria em sanção, fato que justifica a retomada) ou o relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização do imóvel, assinado por engenheiro habilitado.
· Se o próprio locador quiser utilizar o imóvel para finalidades econômicas ou não, ou
deseja transferir para lá sua empresas, ou a de seu cônjuge, ascendente ou descendente, se existente há mais de 1 ano, quando forem empresários individuais ou sócios de sociedade empresária em que detenham a maioria do capital social.
Nessa hipótese o imóvel não pode ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo empresarial. Ex. É o que ocorre na locação de postos de gasolina, em que o contrato de locação envolve o uso da estrutura física do posto e da própria atividade de comercialização de combustíveis, ou seja, a locação compreende o estabelecimento empresarial com a atividade nele desenvolvida (é o que se chama locação-gerência). A lei não esclarece por quanto tempo vale dita vedação, sem embargo, por analogia, entende-se que deve ser aplicado aqui o mesmo prazo relativo à cláusula de não-restabelecimento concernente aos contratos de trespasse, ou seja, 5 anos. Se mesmo assim o locador ou um novo locatário passarem a desenvolver idêntico ramo de atividade do antigo locatário, fará este jus a uma indenização.
· Se a proposta de renovação do contrato apresentada pelo locatário for insuficiente (abaixo do valor de mercado) (excluída a valorização trazida pelo locatário). Sem embargo, será dada oportunidade ao locatário para melhorar a sua proposta, sob pena de não ser renovado o contrato de locação. No caso de divergência sobre o valor proposto, perícia judicial poderá determinar justo valor.
· Se existir proposta de terceiro em melhores condições que aquela do atual locatário com direito a renovação (essa proposta deverá ser séria e por escrito, assinada por ele e por duas testemunhas, na qual indicará ainda o ramo de atividade que pretende desenvolver, o qual não poderá coincidir com aquele do atual locatário, evitando a concorrência desleal). Naturalmente, o locatário terá preferência, devendo a ele ser concedida a chance de cobrir a proposta de terceiro. Em qualquer caso, o locatário terá direito a uma indenização pelos prejuízos decorrentes da perda do ponto e por lucros cessantes (serão solidariamente devedores da indenização o locador e o terceiro cuja proposta foi aceita em detrimento daquele locatário.
Obs. Alguns doutrinadores entendem que o rol acima é meramente exemplificativo, na medida em que o direito de propriedade deve ser sempre privilegiado, prevalecendo sobre os interesses do locatário. Por outro lado, a decisões que já determinaram que, exceção de retomada não constitui uma excludente absoluta capaz de fulminar de pronto o direito do locatário à renovação, constituindo dever do locador produzir provas da sinceridade do pedido.
Prazo desocupação do imóvel na hipótese de não renovação
Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará prazo de até 6 meses após o trânsito em julgado da sentença de desocupação.
Prazo do novo contrato na hipótese da concessão da renovação
O contrato renovado terá prazo de duração igual ao do último celebrado.
